COMUNIONE E CONDOMINIO

Impugnazione della delibera assembleare in materia di ripartizione delle spese

28 Ottobre 2019

Sommario

Traccia | Fattispecie | Giurisprudenza | Svolgimento |

Traccia

Mevia e Caio, proprietari dell’unico appartamento situato all’ultimo piano del Condominio Delta, sono altresì proprietari esclusivi del relativo lastrico solare.

Durante l’inverno, tuttavia, a causa delle incessanti piogge, le gronde ed i canali di scarico del complesso immobiliare subiscono danni di rilevante entità, a causa dei quali si rende necessario l’immediato ripristino.

Per tale ragione, l’amministratore Sempronio convoca l’assemblea condominiale, la quale, con apposita deliberazione, stabilisce che, considerato che le acque piovane provengano dal lastrico di proprietà di Mevia e Caio, questi debbano contribuire alle spese per la riparazione delle gronde nella misura di un terzo, rimanendo a carico degli altri condomini i restanti due terzi.

Tuttavia, Mevia e Caio, fortemente convinti che le gronde e i canali di scolo costituiscano parti comuni dell’edificio, e che, pertanto, le spese relative alla loro riparazione debbano essere ripartite in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino, dopo aver inutilmente esperito il tentativo di mediazione, decidono di agire in giudizio contro il Condominio Delta, in persona dell’amministratore Sempronio, affinché, accertata tale circostanza, venga dichiarata l’invalidità della delibera suindicata.

Il candidato, assunte le vesti del legale dei condomini, rediga l’atto giudiziario più idoneo alla tutela delle proprie ragioni.

 

Articoli di riferimento

   

Fattispecie

In tema di condominio negli edifici, le spese di riparazione di gronde e canali di scarico, qualificabili come parti comuni, devono essere ripartite ai sensi dell’art. 1123 c.c. e ciò anche laddove le acque piovane, cagionanti i danni, provengano dal lastrico solare di proprietà esclusiva.

 

Istituti

o  

Art. 1117 c.c. (Parti comuni dell’edificio);

o  

Art. 1118 c.c. (Diritti dei partecipanti sulle cose comuni);

o  

Art. 1123 c.c. (Ripartizione delle spese);

o  

Art. 1126 c.c. (Lastrici solari di uso esclusivo);

o  

Art. 1135 c.c. (Attribuzioni dell’assemblea dei condomini);

o  

Art. 1136 c.c. (Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni);

o  

Art. 1137 c.c. (Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea).

Giurisprudenza

  • Cass. civ., sez. VI, 7 ottobre 2019, n. 24927. Le parti dell'edificio in condominio, nella specie muri e tetti, ovvero le opere e i manufatti volti a preservare l'edificio da agenti atmosferici e dalle infiltrazioni di acqua piovana o sotterranea rientrano tra le cose comuni, proprio per la loro funzione necessaria all'uso collettivo; e le spese di conservazione di questi sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive. Ed è per tal motivo che la ripartizione delle spese di manutenzione proporzionate all'uso delle cose comuni o correlate all'utilità che se ne tragga non si giustifica per quelle parti, come il tetto o la facciata destinate a servire in maniera uguale ed indifferenziata tutte le unità immobiliari dell'edificio.
  • Cass. civ., sez. II, 6 settembre 2019, n. 22339. Il lastrico solare, anche se accessibile unicamente da un appartamento in proprietà esclusiva, rientra tra le parti comuni dell'edificio, essendo irrilevanti le contrarie indicazioni catastali che ne indichino l'eventuale natura privata, in quanto preordinate a fini solo fiscali ed aventi, pertanto, in concrete circostanze soltanto il valore di semplici indizi, essendo al contrario necessario, per l'acquisto della proprietà di un bene immobile a titolo derivativo, un contratto avente forma scritta "ad substantiam".
  • Cass. civ., sez. II, 16 maggio 2019, n. 13229. Ai fini della corretta ripartizione delle spese tra i condomini di un edificio, riguardanti, nella specie, il risanamento di alcuni pilastri di un complesso immobiliare formato da più fabbricati, necessari per sostenere la struttura di un singolo edificio sovrastante, nonché quella del camminamento su un porticato esterno condominiale, non è rilevante la titolarità del diritto di proprietà, quanto la funzione della parte di edificio bisognosa degli interventi di ristrutturazione, con conseguente applicazione del criterio generale stabilito al primo comma dell'art. 1123 c.c., secondo il quale tutti i condomini sono tenuti al pagamento pro quota, quando i pilastri, come accertato nella specie, siano elementi strutturali portanti l'intero complesso.
  • Cass. civ., sez. II, 28 febbraio 2019, n. 6010. Le attribuzioni dell'assemblea ai sensi dell'art. 1135 e 1123 c.c. sono circoscritte alla verifica e applicazione dei criteri fissati dalla legge. Se le cose comuni sono state destinate a servire i condomini di un edificio in misura diversa, le spese, a norma del secondo comma dell'art. 1123 c.c., vanno ripartite in misura proporzionale all'uso che ogni condomino può farne, salvo eventuali accordi, approvati all'unanimità dei condomini, con cui si preveda la ripartizione in misura proporzionale ai millesimi di proprietà. In mancanza di una tale convenzione, ove vi sia contrasto circa la relativa ripartizione, deve escludersi che l'assemblea possa diversamente suddividere la spesa, vincolando anche i dissenzienti, essendo la legittimità delle decisioni assembleari subordinata all'osservanza del criterio che tenga conto dell'utilità che ciascuno dei condomini possa trarre dalla cosa comune, come risultante all'esito di una verifica da compiere in concreto.
  • Cass. civ., sez. II, 22 dicembre 2014, n. 27154. In tema di condominio, le gronde, i doccioni ed i canali di scarico, che convogliano le acque meteoriche dalla sommità di un edificio condominiale, costituiscono parti comuni, atteso che, svolgendo una funzione necessaria all'uso comune, ricadono tra i beni di cui all'art. 1117 c.c., senza che rilevi la circostanza che la copertura del fabbricato, dal quale provengano tali acque, sia costituita da tetto a falda, lastrico o terrazzo di proprietà esclusiva.
  • Cass. civ., sez. II, 03 gennaio 2013, n. 64. In tema di condominio negli edifici, le parti dell'edificio - muri e tetti - (art. 1117, n. 1 c.c.) ovvero le opere ed i manufatti - fognature, canali di scarico e simili (art. 1117, n. 3, c.c.) - deputati a preservare l'edificio condominiale da agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua, piovana o sotterranea, rientrano, per la loro funzione, fra le cose comuni, le cui spese di conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi della prima parte dell'art. 1123 c.c., non rientrando, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri, di cui all'art. 1123, commi 2 e 3, c.c.

Svolgimento

TRIBUNALE DI ….

ATTO DI CITAZIONE

Nell’interesse di Caio,  nato a ...., il ...., C.F. ...., e di Mevia, nata a ...., il ...., C.F. …., entrambi residenti in …., Via ...., n. …., rappresentati e difesi, giusta procura speciale in calce al presente atto, dall'Avv. ...., C.F. ...., ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in ...., nella Via ...., n. …., fax ..., pec ….,

 

PREMESSO CHE

IN FATTO

- Caio e Mevia sono proprietari dell’unità immobiliare sita in …., Via …., n. …., identificata al Catasto Fabbricati al Foglio …., Mappale …., Sub. …., posta all’ultimo piano del Condominio Delta, nonché dell’intero lastrico solare, come da documentazione che si allega (all. …)

- Durante il recente inverno, a causa delle incessanti piogge, le gronde ed i canali di scarico del fabbricato hanno subito danni di rilevante entità, a causa dei quali si è reso necessario un ripristino immediato.

- Peraltro, l’assemblea dei condomini, tempestivamente convocata dall’Amministratore Sempronio ai fini di deliberare sulla ripartizione delle spese inerenti agli effettuati interventi di ripristino, ha stabilito che debba trovare applicazione l’art. 1126 c.c. ed in particolare: “considerato che le acque piovane provengano dal lastrico di proprietà dei condomini Mevia e Caio, questi debbano contribuire alle spese per la riparazione delle gronde nella misura di un terzo, rimanendo a carico degli altri condomini i restanti due terzi”.

- Gli odierni istanti ritengono suddetta delibera assembleare del tutto illegittima perché assunta in palese violazione delle norme che disciplinano il Condominio negli edifici.

IN DIRITTO

- Giova preliminarmente ricordare che l’art. 1117 c.c., nella attuale formulazione, contenga l’elencazione delle cosiddette parti comuni dell’edificio, ovvero di quelle parti che sono oggetto della proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari, anche se aventi diritto a godimento periodico, purché il contrario non risulti dal titolo.

- Nell’elencazione di cui all’art. 1117 c.c., sono ricompresi i lastrici solari e gli impianti idrici e fognari, sempre a condizione che dal titolo non risulti diversamente.

- Ebbene, è pacifico che, nel caso di specie, il lastrico solare del condominio Delta sia di proprietà esclusiva degli attori, ma è altrettanto pacifico che le riparazioni eseguite con urgenza, in relazione alle quali si è pronunciata l’assemblea dei condomini, chiamata a deliberare sulla ripartizione delle relative spese, non abbiano riguardato il lastrico solare con conseguente inapplicabilità della previsione di cui all’art. 1126 c.c.

- La norma de qua, cui l’assemblea ha fatto erroneamente riferimento nel decidere secondo quale criterio ripartire le spese, trova infatti applicazione in relazione alle sole spese inerenti al lastrico solare di uso o proprietà esclusiva.

- Invero, nel caso che ci occupa, le spese sulla cui ripartizione si è pronunciata l’assemblea dei condomini concernono le opere di ripristino aventi ad oggetto gronde e canali di scolo che, stante la loro funzione di far confluire le acque piovane dalla sommità dell’edificio condominiale, sono pacificamente necessari all’uso comune.

- In relazione ad essi, dunque, ben dovrà trovare applicazione l’art. 1123, comma 1, c.c. per il quale “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.

- A conferma di quanto sopra, la Suprema Corte di Cassazione, pronunciandosi recentemente su un caso analogo, ha disposto che “In tema di condominio, le gronde, i doccioni ed i canali di scarico, che convogliano le acque meteoriche dalla sommità di un edificio condominiale, costituiscono parti comuni, atteso che, svolgendo una funzione necessaria all'uso comune, ricadono tra i beni di cui all'art. 1117 c.c., senza che rilevi la circostanza che la copertura del fabbricato, dal quale provengano tali acque, sia costituita da tetto a falda, lastrico o terrazzo di proprietà esclusiva” (Cass. civ., sez. II, 22 dicembre 2014, n. 27154).

- L’impugnata delibera assembleare è dunque palesemente illegittima, perché assunta in violazione delle norme di legge, e come tale deve essere annullata.

Tutto ciò premesso, Caio e Mevia, come sopra rappresentati e difesi,

CITANO

il Condominio Delta in .…, via .… n. .…, C.F. …., in persona dell’Amministratore Sempronio o del diverso pro tempore …, a comparire innanzi all'intestato Tribunale, all'udienza del .…, ore di rito, dinanzi al Giudice Istruttore che sarà designato ai sensi dell'art. 168-bis c.p.c., con l'invito a costituirsi nel termine di almeno venti giorni prima della suddetta udienza ai sensi e nelle forme stabilite dall'art. 166 c.p.c., con l'avvertimento che la costituzione oltre il suddetto termine implica le decadenze di cui agli artt. 38 e 167 c.p.c. e che, in difetto di costituzione, si procederà in sua contumacia per sentir accogliere le seguenti

CONCLUSIONI

Voglia l'Ill.mo Tribunale adito accertare l’illegittimità della deliberazione emessa dall'Assemblea dei Condomini del predetto Condominio in data …, avente ad oggetto la ripartizione delle spese per la riparazione delle gronde e dei canali scolo, e per l’effetto disporre l’annullamento della stessa.

Con vittoria di spese e compensi del giudizio.

Offre in comunicazione e deposita in Cancelleria:

Atto di compravendita;

Verbale dell'Assemblea e conseguente deliberazione;

Verbale negativo di mediazione;

Ai sensi e per gli effetti di legge, si dichiara che il valore del presente procedimento è pari ad euro .... .

...., lì ....

                                                                                         Avv. .... (firma)

                                                                              

PROCURA SPECIALE

I sottoscritti Caio, nato a …., il …., residente in …., via …., n. …., C.F. …., e Mevia, nata a …., il …., residente in …., via …., n. …., C.F. …., delegano l’Avv. …., C.F. …., a sottoscrivere il presente atto, conferendogli il potere di rappresentarli e difenderli, in ogni fase e grado del presente procedimento, anche d’appello, come nel procedimento di esecuzione ed eventuali opposizioni e di rinnovare precetti. Conferiscono altresì ogni facoltà di legge quale, a titolo esemplificativo e non esaustivo, il potere di rinunciare agli atti del giudizio ed accettare la rinuncia, chiamare terzi in causa, proporre impugnazioni, transigere, conciliare, incassare somme dalla controparte, dal debitore, da terzi e dal soccombente, trattenere gli onorari, diritti e spese su dette somme, rilasciare quietanze a saldo, eleggere domicili, nonché di nominare, sostituire a sé, revocare altri procuratori. Dichiarano di aver per rato e valido fin d’ora l’operato del costituito procuratore senza necessità di ulteriori ratifiche e sotto gli obblighi di Legge.

Dichiarano di essere stati informati, ai sensi dell’art. 4, comma 3, D.Lgs. n. 28/2010, della possibilità di ricorrere al procedimento di mediazione ivi previsto e dei benefici fiscali di cui agli artt. 17 e 20 del medesimo decreto, nonché dei casi in cui l’esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale. Dichiarano di essere stati informati, ai sensi dell’art. 2, comma 7, D.L. n. 132/2014, della possibilità di ricorrere alla convenzione di negoziazione assistita da uno o più avvocati disciplinata dagli artt. 2 e ss. del suddetto decreto legge. Dichiarano di essere stati resi edotti circa il grado di complessità dell’incarico che con la presente conferiscono, nonché di avere ricevuto tutte le informazioni utili circa gli oneri ipotizzabili dal momento del conferimento sino alla conclusione dell’incarico.

Dichiarano, ai sensi e per gli effetti di cui al D.Lgs. n. 196/2003 e del Regolamento europeo 679/2016 – GDPR., di essere stati informati che i dati personali, anche sensibili, verranno utilizzati per le finalità inerenti al presente mandato, autorizzando sin d’ora il rispettivo trattamento.

ai sensi e per gli effetti di cui al D.Lgs. n. 196/2003 e s.m.i., di essere stati informati che i dati personali, anche sensibili, verranno utilizzati per le finalità inerenti al presente mandato, autorizzando sin d’ora il rispettivo trattamento. La presente procura alle liti è da intendersi apposta, comunque, in calce all’atto, anche ai sensi dell’art. 18, comma 5, D.M. Giustizia n. 44/2011, come sostituito dal D.M. Giustizia n. 48/2013.

Eleggono domicilio in …., Via …., n. ….

…., lì ….

…. (Firma)

…. (Firma)

Sono autentiche

Avv. …. (firma)